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房地產企業股東分紅個人所得稅風險分析與防范

理論文章 相關范文 編輯:夏桐 發布時間:2018-5-29

房地產企業股東分紅個人所得稅風險分析與防范

在個人所得稅管理中,由于個人收入難以準確取證,一直是個難點。尤其是房地產開發企業,個人收入更隱蔽,納稅人往往采取虛列開發成本費用、低價轉讓產品、個人借款長期不還,或是為個人代付代墊款等方式,讓稅務部門無法核實個人所得稅計稅依據。本文從納稅人通常會采取的避稅手段,分析房地產開發企業股東分紅個人所得稅風險防范的策略和辦法。

一、納稅人通常會采取的手段

1.虛列開發成本費用支出。房地產開發企業往往是虛增建筑材料、增加工作量(時),或是加大隱蔽工程成本,增加地下工程成本;也有的是人為抬高單位建筑材料成本,等等。主要目的就是虛增房地產開發成本,然后通過建筑商、供應商再支付給股東個人。

2.低價轉讓完工開發產品。無償贈送房地產開發產品,應視同銷售征收各種稅款,受贈人如果是股東個人,還必須按分紅所得繳納個人所得稅。稅務部門通過銷控表很容易掌握開發產品銷售及贈送情況,因而納稅人一般不采取此辦法。而是通過低價轉讓,或是偷梁換柱,將自己的名字改成親戚等別人的名字,達到分紅的目的。

3.個人股東借款長期不還。納稅人會采取股東個人借款不還的方法,尤其是在項目快結束時,從企業借款,趁機“渾水摸魚”想躲過稅務人員的檢查。由于個人借款長期不還,必須視同分紅,但是納稅人往往在項目結束的當年借款,在清算時借款還未滿一年。由于時間短,想通過此辦法避開稅務人員的注意,蒙混過關。

4.開發企業代付代墊款項。納稅人會采取為個人股東代付代墊款項的辦法,比如為股東個人支付利息。企業沒有發生借款行為,但是利息支出財務費用較高,這種情況很有可能就是企業為個人支付銀行貸款利息。還有就是支付股東個人的消費支出、家庭支出等,或者是虛構業務直接用發票套取現金。

二、涉稅管理難點

1.成本審核專業性太強,稅務部門很難如實確定房地產開發成本。房地產開發過程中,隱蔽工程、地下工程太多,只有專業的機構才能準確核算其實際的開發建筑成本。納稅人人為增加工程量或是工程材料,稅務部門很難審核出來。

2.市場價難以確定,明顯偏低的依據不充分。如何鑒定計稅價格明顯偏低,沒有一個科學的判斷標準。只有反不正當競爭相關規定中提到,低于市場價30%的屬于價格明顯偏低。正因為如此,納稅人在申報銷售收入時,故意降低售價,另外一部收入直接坐支,或直接分給股東。只要價格不是低得太離譜,稅務部門很難確定價格是否明顯偏低。

3.財務人員職業道德水平低,不遵守會計準則,不如實核算。會計核算中,業務必須是真實的,憑據必須是合法有效的。但是納稅人為了達到少繳稅的目的,指使財務人員做假賬、賬外賬,或者做兩套賬。有的財務人不顧職業道德,與納稅人相互勾結,聽從納稅人的指使。更有的會計,為納稅人想點子、出辦法,幫助納稅人偷逃稅。有財務人員的“幫忙”,稅務部門在管理中的難度就更大了。

4.綜合治稅水平不高,與銀行部門的信息共享程度不高。造價部門的單位定額信息,預算部門的預算信息、決算部門的決算信息,造價審計信息造價審計信息等等,不能實現與稅務部門的共享。銀行部門對納稅人的資金流等信息不能公開,刷卡交易還未普及,現金交易仍然存在,成本支出業務是否真實,很難判斷。

5.稅務人員畏難情緒大,由于難以取證干脆不管,讓納稅人覺得有機可乘。稅務人員在管理或是稅收檢查中,有針對性的對股東個人分紅個人所得稅申報繳納情況進行檢查、審核,盡管花費較大的精力,但大多時候是沒有收獲。所以,在實際稅收管理中,對納稅人分紅個人所得稅,更多的是以納稅人自行申報的數字為準,很少做進一步的審核或評估。

三、風險判斷與分析

1.平均成本法:審核納稅人是否通過虛增成本達到分紅的目的。當企業開發成本大于審計報告的,多計的成本支出有分紅嫌疑。在檢查中,著重檢查納稅人與建筑方的資金流,從中判斷是否為虛構的成本支出,或是通過建筑方又把資金轉到股東。如果資金最終轉到股東,就應該視同分紅繳納個人所得稅。

2.市場均價法:審核納稅人是否通過少計收入達到分紅的目的。如果價格低于市場價格的30%,視同價格明顯偏低,要著重分析購房戶與股東的關系。如果是股東本人或家庭成員,就應按市場價調增收入,其中差價應視同股東分紅收入依法征收個人所得稅。如果購房戶與股東沒有關系,同樣要按市場價調增收入。

3.查詢流水法:審核納稅人是否通過虛構業務達到分紅的目的。企業支付憑證上的支付對象及金額,在銀行查不到流水,就說明該筆業務是假的,是否視同分紅要區分情況。如果支付金額一致,但是支付對象不一致,就應該通過銀行查詢該筆支出最后到了哪里,如果最后轉到了股東,就必須按規定繳納分紅個人所得稅,并調減成本支出。如果在銀行查不到資金流,好么就是純粹的為了虛增成本,該筆支出不能列入成本。

4.業務關聯法:審核納稅人是否通過個人支出達到分紅的目的。企業有借款才會有利息支出。固定資產明細賬上與企業實際情況不一致,或長期被股東個人使用的;沒有汽車,但是管理費用中有汽車保險、年檢、燃油等費用,就是企業為個人支付的與生產經營無關的費用。每一筆發生的業務,都應與生產經營有關,不管采取什么方式,發生的業務與生產經營無關的,只要是為股東個人支付的,就應視同股東分紅。

四、風險應對

1制定建筑成本單位標準。參照各地的建筑成本定額,或是通過中介造價部門,核算當地的單位建筑成本標準,以稅務部門名義下發文件,作為稅務部門在對納稅人進行成本核算時的參考依據。目前,有少數省份出臺了建筑成本標準,江西省局也下發了文件,各地可以制定標準,但是都沒有制定。

2.制定房產價格預警體系。聯合房產、國土等部門,對轄區內的房產制定出市場價格標準。綜合考慮所處路段、市場行情等,對每個樓盤制定房產價格預警值,當納稅人在房管部門備案時,低于預警值的必須進行調整。有的房地產開發企業,開發時間長,未售完的房產短時間內難以銷售完,尤其是商鋪更難銷售,為了減少銷售人員工資、管理費用等成本支出,把未售部分作價掛到股東名下。這種情況可以通過中介評估公司進行評估。

3.制定涉稅信息共享機制。提高信息共享程度,比如稅務部門可以查閱納稅人的大筆資金流向,從而證實納稅人業務的真實性;造價、審計等部門的審核結果與稅務部門共享,從而提高稅務部門審核的準確性。公安部門能夠提供股東個人的家庭成員、社會關系等關聯人員信息,避免納稅人通過改頭換面,把房產掛到別人名下達到不繳分紅個人所得稅的目的。

4.制定部門聯合懲戒機制。參照對納稅人信用等級管理辦法,對企業財務人員也實行分類管理。對那些企業誠信等級低,做假賬、賬外賬等的企業財務人員,歸類為不受信任財務人員,通過紅、黃榜進行公示,提高財務人員的稅法遵從度。對違反稅收法規政策,涉嫌違法的納稅人實行“黑名單”制度,增強企業依法納稅意識。同時,要增強稅務人員的責任意識,對不作為、懶作為、亂作為的稅務人員,要進行責任追究。

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